B-Plan "Wohnpark Paulshöhe"
Derzeit wird durch die Schweriner Stadtverwaltung eine Agenda auf Grundlage der Empfehlungen des Dialogforums und der Beschlüsse des Kommunalparlaments vorbereitet. Aus den Ergebnissen wird der noch zu beschließende Bebauungsplan "Wohnpark Paulshöhe" entwickelt. Ein Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan.
Fläche
Das B-Plan-Gebiet Nr. 106 "Wohnpark Paulshöhe" umfasst die Flurstücke 105/4, 110/1, 104, 71/1 und 6/2 im Flur 51 Gemarkung Schwerin.
- Flurstück 105/4 35.680 m²
- Flurstück 110/1 5.138 m² (Schleifmühlenweg)
- Flurstück 104 2.212 m² (Parkweg)
- Flurstück 71/1 1.111 m²
- Flurstück 6/2 93 m²
Quelle: © Landeshauptstadt Schwerin
Lage
Der "Wohnpark Paulshöhe" soll im Stadteil Ostorf der Landeshauptstadt Schwerin auf dem Ostorfer Hals zwischen dem Faulen See und dem Schweriner See entstehen. Das Grundstück liegt süd-östlich des Schweriner Schlosses am Schleifmühlenweg zwischen der Paulshöhe (heute Landwirtschaftsministerium M-V) und dem Wohngebiet Am Tannenhof.
Stadtplan Schwerin von 1910 - rot markiert ist die ehamalige Straßenbahnlinie
Topografie
Das Baugebiet liegt in einer Mulde zwischen den Wohngebäuden am Küchengartenweg (ehemaliger Standort der Brauerei) und der Anhöhe Am Tannenhof. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts befand sich an dieser Stelle der Park der Brauerei mit einem kleinen Teich. Beim Bau des Sportplatzes 1922 wurde das Gelände an den Rändern teilweise abgetragen und eingeebnet. Während die ebene Fläche des Sportplatzes auf einer Höhe von etwa 41 Metern (NHN) liegt, befinden sich zum Beispiel der Schleifmühlenweg und die Straße Am Tannenhof etwa fünf Meter darüber. In Anlehnung an den ursprünglichen Teich könnte in einer Senke zwischen den Wohngebäuden wie vom Dialogforum vorgeschlagen ein Regenrückhaltebecken als Biotop-Teich entstehen.
Stadtplan Schwerin von 1888 mit Höhenlinien
Bauweise im Denkmalbereich
Das Bebauungsplangebiet befindet sich im Schweriner Denkmalbereich "Ostorfer Hals". Im Geltungsbereich dieser Denkmal-Verordnung sind der historische Stadtgrundgriss und und historische Erscheinungsbild geschützt. Diese werden als überwiegend freistehende offene Einzelhausbebauung mit Vorgärten und teilweise parkartigen, rückwärtigen Grünanlagen bzw. kleineren, untergeordneten Neben- oder Gartengebäuden in den Baufluchten der Straßenzüge beschrieben. Der städtebauliche Charakter ist gekennzeichnet durch offene Einzelhaus- oder kleinere Etagenmietshausbebauung mit repräsentativem, villenartigen Charakter. Der Wechsel zwischen ziegelsichtigen und verputzen Fassaden belebt den individuellen Ausdruck der Straßenzüge, die durch den leicht gekrümmten Verlauf der Nebenstraßen eine zusätzliche Dynamisierung erfahren.
Art der Baulichen Nutzung
Laut Beschluss der Schweriner Stadtvertretung vom 8. November 2021 sollen auf dem überwiegenden Teil der Fläche Wohngebäude errichtet werden. Etwa ein Drittel ist für ein Schulgelände vorgesehen. Die restliche Fläche soll öffentliche Grün- und Bewegungsfläche bzw. Gemeinschaftsfläche werden. Das Quartier soll demnach vorwiegend dem Wohnen dienen. (vgl. allgemeine Wohngebiete im Sinne von § 4 Baunutzungsverordnung)
Maß der baulichen Nutzung
Die Gebäude im Wohnpark Paulshöhe könnten drei- bis viergeschossig sein, um sich in das historische Erscheinungsbild der Umgebung einzufügen. Um die vorhandene Grundstücksfläche so effektiv wie möglich zu nutzen, könnten die nach § 17 Baunutzungsverordnung zulässigen Obergrenzen (GRZ 0,4 / GFZ 1,2) weitestgehend ausgeschöpft werden ohne dabei auf ausreichende Grün- und Bewegungsflächen zu verzichten.
Erschließung
Die Haupterschließung könnte zum Beispiel über eine Verbindungsstraße zwischen dem Schleifmühlenweg und der Straße Am Tannenhof erfolgen. Eine weitere Erschließungsstraße wäre nördlich davon als virtuelle Verlängerung des Küchengartenwegs bis zum Parkweg möglich.
Diese Skizze ist nicht mit der Kommunalpolitik oder mit der Stadtverwaltung abgestimmt und kann frei verwendet werden.
Verkehrskonzept
Die Paulshöhe soll nach Empfehlung des Dialogforums ein autoarmes Quartier werden, um die Verkehrsbelastung für das Umfeld zu minimieren und die Flächen optimal zu nutzen. Es soll ein Mobilitätskonzept erstellt werden, um die PKW-Stellflächen zu minimieren, alternative Verkehrsangebote zu integrieren (z.B. Car- und Bike-Sharing-Stationen) und eine bessere Anbindung an den ÖPNV sowie das Radwegenetz herzustellen.
Ein Beispiel für ein autoarmes Quartier findet sich unter anderem im Stadtteil Vauban in Freiburg. Dort sind private Stellplätze auf lediglich 30 Prozent der Grundstücke erlaubt und Anwohner*innen, welche nicht in das Quartiers-Gebiet fallen, dürfen nur in zwei Parkhäusern am Rande der Wohngebiete parken. Ziel ist es, sowohl die Straßen angenehmer und sicherer für Anwohner*innen zu gestalten, als auch aktive und nachhaltige Mobilität wie das Fahrrad oder den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) zu fördern.
Fassadengestaltung
Die Gestaltung der Fassaden in dem Quartier sollte sich an der umliegenden Bebauung im Stadtteil orientieren und im gesamten Bebauungsplangebiet einheitlich und harmonisch umgesetzt werden. Im Denkmalbereich "Ostorfer Hals" dominieren dreigeschossige Wohngebäude mit Ziegel- bzw- Klinkerfassaden im Wechsel zu verputzten Fassaden. Diese könnten aufgegriffen und architektonisch hochwertig interpretiert werden. Die künftigen Gebäude könnten teilweise mit bepflanzten Grünfassaden versehen werden.
vorhandene dreigeschossige Wohnbebauung im Schleifmühlenweg
dreigeschossiges Bebauungsbeispiel aus Neustadt-Holstein Quelle:
https://www.asp-architekten.eu
dreigeschossiges Bebauungsbeispiel aus England Quelle:
https://www.calderpeel.com
Dachformen
Laut Denkmalverordnung wird das Gebiet "durch die Dachformen Satteldach, Walmdächer in verschiedenen Ausprägungen, Mansarddächer verschiedener Ausformungen, kleine Gauben, die Dreiecksgiebel der Hausfassaden, Erker und Risalite geprägt". Soweit Flachdächer zum Beispiel auf Carports, Fahrradunterständen oder Containeranlagen erforderlich sind, könnten diese mit Gründächern zu bepflanzen sein. Dachbegrünungen sorgen nicht nur für eine ästhetische Aufwertung des Wohn- und Arbeitsumfeldes. Bei korrekter Planung und Ausführung halten Gründächer Regenwasser zurück, binden Feinstaub und erweitern die Lebensräume für Pflanzen und Tiere.
Nachhaltiges Bauen
Das Dialogforum schlug vor, für den Wohnpark Paulshöhe eine Zertifizierung als nachhaltiges Stadtquartier z.B. nach DGNB-Standard der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen anzustreben.
Merkmale nachhaltiger Stadtquartiere laut der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen DGNB:
- Beitrag zum Klimaschutz durch Reduzierung der Klimagase über den gesamten Lebenszyklus
- Anpassung an den Klimawandel sowie Förderung der Biodiversität (z.B. Begrünung, Regenwassernutzung)
- Etablierung von Energie- und Stoffkreisläufen auf Quartiersebene (Circular Economy)
- Förderung einer sozialen und funktionalen Vielfalt
- Hohe Lebens- und Aufenthaltsqualität
- Förderung der Gesundheit u.a. durch attraktive Fuß- und Radwege sowie geringe Lärm und Schadstoffemissionen
- Nachhaltige Mobilitätsangebote
- Ressourcen- und Kosteneinsparung durch den sinnvollen Einsatz von technischen Systemen (Smart Infrastructure)
- Maximale Nutzung und Erzeugung erneuerbaren Energien im Gebiet
- Hohe Flexibilität der Baufelder, Gebäude und Freiräume an sich ändernde Anforderungen
Nachhaltiges Bauen bedeutet ressourcenschonender und energieeffizienter Neubau, aktive Einbeziehung zukünftiger Bewohner und Umsetzung einer hohen Bau- und Wohnqualität im Rahmen wirtschaftlicher Rentabilität. Nachhaltiger Wohnungsbau im modernen Sinne bringt ökologische, ökonomische, soziale und kulturelle Aspekte in Einklang. Das Qualitätssiegel Nachhaltiger Wohnungsbau gibt die Möglichkeit, für den Wohnungsneubau gelebte Nachhaltigkeit zu dokumentieren und sichtbar zu machen. Der "Wohnpark Paulshöhe" könnte so zu einem innovativen Vorzeigewohngebiet in Sachen Ökologie und Klimaschutz werden.
Es könnten hier besonders nachhaltige Bauverfahren und Baumaterielen zum Einsatz kommen, die deutlich weniger klimaschädliche Emmissionen verursachen als das herkömmliche Bauen mit Ziegeln und Beton. Die Gebäude sollten im Sinne der Nachhaltigkeit bei ihrer Herstellung erheblich weniger sogenannte "graue Ernergie" benötigen als klassiche Häuser.
weitere Informationen unter www.nachhaltigesbauen.de
Regenerative Wärmeversorgung - Wohnpark Paulshöhe als "Wärmepumpen-Quartier"
Sofern für den künftigen Wohnpark Paulshöhe kein Anschluss- und Benutzungszwang an das städtische Fernwärmenetz besteht, könnten Wärmepumpen eine sinnvolle und interessante Technologie für die Energiewende im Wärmebereich sein – gerade dann, wenn sie nicht nur vereinzelt in Ein- und Zweifamilienhäusern, sondern als Teil von Wärmenetzen im ganzen Quartier zum Einsatz kommen. Auf der Paulshöhe könnte ein Modellprojekt für ein nachhaltiges "Wärmepumpen-Quartier" enstehen.
Quelle:
Wärmenetze, Siedlung und Quartiere | Bundesverband Wärmepumpe (BWP) e.V. (waermepumpe.de)
Wohnraumförderung (sozialer Wohnungsbau)
Das Dialogforum schlug vor, dass im Wohnquartier unter anderem gemeinwohlorientiertes, bzw. sozial-inklusives Wohnen entstehen soll. In der Stadtvertretung hatten die SPD-Fraktion, die Fraktion DIE LINKE und die Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN gemeinsam beantragt, dass die Wohnflächen vorrangig für senioren- und behindertengerechtes und soziales Wohnen genutzt werden sollen und vorzugsweise durch eine Genossenschaft oder durch die kommunale Wohnungsgesellschaft errichtet werden (vgl. Punkt 4 im Änderungsantrag des Orstteilbeirates). Dies wurde am 08.11.2021 im Kommunalparlament jedoch mit 21 zu 21 Stimmen sehr knapp abgelehnt.
Im Rahmen der Wohnraumförderung in Mecklenburg-Vorpommern wird mit der Bereitstellung von Zuschüssen nach dem Neubauprogramm Wohnungsbau Sozial die Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen unterstützt. Die Zuwendungen des Landes M-V erfolgen nach Maßgabe der Richtlinie Wohnungsbau Sozial – WoBauSozRL M-V.
Schulgelände
Gemäß den Empfehlungen des Dialogforums und dem Beschluss der Schweriner Stadtvertretung soll im neuen Quartier ein offener Schul-Campus entstehen. Die private Waldorfschule möchte gern auf der Paulshöhe bauen, um ihre Schülerzahlen im Schlossgartenviertel von 343 auf 600 zu erweitern. Allerdings lehnte es die Stadtvertretung am 8. November 2021 mit deutlicher Mehrheit ab, dass die Waldoschhule auf dem Gelände Paulshöhe ein Grundstück bekommt.
Grün- und Bewegungsfläche
Nach Vorschlag des Dialogforums und Beschluss der Stadtvertretung soll eine öffentlich zugängliche Grünanlage mit einem kleinen multifunktionalen Sportfeld eingerichtet werden. Hier wären verschiedene Sportarten wie zum Beispiel Fußball, Basketball, Tennis, Badminton, Hockey usw. möglich. Die öffentliche Grünfläche unterhalb der traditionellen Tribüne (gemeint ist die Treppenanlage südlich der beiden Sporthallen) soll nach dem Willen der KommunalpolitikerInnen grundsätzlich von der gesamten Öffentlichkeit genutzt werden können. Für Kinder und Jugendliche könnte zudem ein Skatepark attraktiv sein. Im Rahmen der Grünlächen wären unter anderem auch städtische Mini-Gärten als sogenannte Nachbarschaftsgärten (Urban Gardening) zur teilweisen Selbstversorgung der AnwohnerInnen denkbar.
Vegetation
Nach Empfehlung des Dialogforums soll der alte Baumbestand am Schleifmühlenweg, am Parkweg und an der nördlichen Böschung möglichst erhalten werden. Der Zustand der bisherigen Vegetation soll hierzu geprüft – und dann über den Erhalt der Bäume oder eine mögliche Neubepflanzung entschieden werden.
alter Baumbestand zwischen Schleifmühlenweg und dem bisherigen Sportplatz
Möglichst geringe Flächenversiegelung - Verbot von sogenannten Schottergärten
Die Versiegelung der Grundflächen sollte so gering wie möglich ausfallen und auf ein unbedingt notwendiges Maß reduziert werden. Im künftigen Wohnpark Paulshöhe könnten zum Schutz von Natur und Umwelt sogenannte Schottergärten verboten werden. Im Bebauungsplan könnte für Mehrfamilienhäuser außerdem festgelegt werden, dass die nicht überbaubaren Grundstücksflächen zwischen den Gehwegen und den Gebäuden bzw. zwischen den Wohngebäuden von den Bewohnern des Erdgeschosses bzw. den Wohnungseigentümern als private Vorgärten / Terrassen gärtnerisch anzulegen, zu gestalten und dauerhaft zu unterhalten sind.
Quelle:
https://www.bielefeld.de/node/5097
Tradition
Zusätzlich zu der beschlossenen öffentlichen Sport- und Bewegungsfläche wäre in Anlehnung an die ehemalige Brauerei Paulshöhe mit dem zugehörigen Biergarten auch eine entsprechende Gastronomie mit Blick auf den angrenzenden See denkbar.
Parkplätze
Laut Beschluss der Stadtvertretung vom 8. November 2021 sollen die Parkflächen (Parkplätze) im Eingangsbereich öffentlich für alle nutzbar sein. Mit "Eingangsbereich" ist vermutlich der südliche Bereich am Faulen See gemeint. Gemäß Empfehlung des Dialogforums soll die Kanurenngemeinschaft die Möglichkeit erhalten, während ihrer Regatta-Veranstaltungen im Quartier eine Fläche für Bootstrailer und für Camping temporär zu nutzen. Hierfür könnte direkt neben dem Grundstück der Kanurenngemeinschaft auf dem Flurstück 71/1 ein unversiegelter Parkplatz gebaut werden, der auch als Veranstaltungsfläche flexibel nutzbar wäre. (Beispiel Park- und Festplatz der Stadt Güstrow)
Beispiel: Park- und Festplatz in Güstrow - Quelle:
www.huebner-lee.de